导读：1月18日，国家统计局公布2017年中国经济“答卷”，全年国内生产总值827122亿元，按可比价格计算，比上年增长6.9%，实现了七年来的首次提速。

除此之外，一系列经济指标向好，调查失业率整体稳定，就业目标超额完成；居民收入增速跑赢GDP增速；企业效益明显好转；进出口扭转连续两年下降的局面；经济结构继续优化，服务业已成为中国经济的主要拉动力，与工业一起共同支撑中国经济发展。

国家统计局局长宁吉喆表示，中国经济已经从高速增长阶段转向高质量发展阶段，2018年的重点任务，即推动经济朝着高质量的方向努力。

看完今年的数据，再看看我国这十年来GDP的增长变化，这十年来，中国GDP十年增长逾1.5倍……你贡献了多少？

接下来，一起来看看今年经济数据中各大方向细致的解读：

就业与收入

城镇新增就业连续五年超1300万人

居民收入增速跑赢GDP

根据统计数据，2017年城镇新增就业人数超过1300万。21世纪经济报道记者了解到，这已是我国城镇新增就业人数连续第五年保持在1300万以上。

2017年12月末城镇调查失业率低于5%，为4.98%。国家统计局还准备在今年迟些时候对外正式公布城镇调查失业率。

收入方面，2017年全国居民人均可支配收入（下称“居民收入”）为25974元，比上年名义增长9.0%，扣除价格因素，实际增长7.3%，比上年加快1个百分点，跑赢GDP（国内生产总值）增速。

城乡居民收入差距继续缩小。其中，城镇居民人均收入36396元，扣除价格因素实际增长6.5%；农村居民人均收入13432元，扣除价格因素实际增长7.3%。

“经济增长本身的质量，就看它给居民带来多少就业和收入。”宁吉喆说。从上述数据可以看到，2017年经济增长质量得到提升。

调查失业率低于5%

在6.9%的GDP增速和一系列就业创业政策下，2017年就业形势持续向好。

根据国家统计局数据，全国城镇调查失业率在2017年第四季度保持低于5%的水平。2017年10月，无论是全国城镇调查失业率还是31个大城市城镇调查失业率，都双双降到5%以下。特别是31个大城市城镇调查失业率连续8个月保持在5%以下，同时企业用工时间继续保持比较高的水平。

2017年11月，全国城镇调查失业率和31个大城市城镇调查失业率都保持在近4.9%左右的较低水平。12月，全国城镇调查失业率为4.98%，继续低于5%。

从新增就业总量来看，2017年前10月全国城镇新增就业就完成1191万人，超额完成了年初的预定目标1100万人。而2017年全年城镇新增就业人数超过1300万，连续五年保持在1300万以上。

另外，2017年全国就业人口继续增长。2017年末全国就业人员77640万人，其中城镇就业人员42462万人。而2016年这两个数据分别为77603万人、41428万人。

首都经济贸易大学劳动经济学院教授纪韶向21世纪经济报道记者分析，新增就业的一大动力来自于交通出行、餐饮、快递等领域的新就业形态。

宁吉喆表示，无论是分享经济、共享经济还是数字经济、平台经济正在迅速成长，也成为新动能。

以分享经济为例，《中国分享经济发展报告2017》的数据显示，2016年我国参与分享经济活动的人数就超过6亿人，参与提供服务者人数约为6000万人。

“大众创业、万众创新，放管服改革，使得企业等市场主体的积极性得到了调动，2017年日均新登记企业1.66万户，有力支撑了就业和创新发展。”宁吉喆说。

除就业数量外，纪韶表示还应注重就业质量。十九大报告提出，要坚持就业优先战略和积极就业政策，实现更高质量和更充分就业。

人社部部长尹蔚民曾在2017年底的全国人力资源和社会保障工作会议上透露，人社部已确定今年的就业工作目标，任务依然艰巨。2018年要把解决结构性就业矛盾摆在突出位置，全面提升劳动者就业创业能力。要把高校毕业生等青年群体就业摆在就业工作的首位，扎实做好去产能职工分流安置、农村富余劳动力转移就业、农民工返乡创业、就业困难人员帮扶等工作。

城乡居民收入差距继续缩小

2016年和2017年上半年居民收入实际增长不敌GDP增速曾引发争议，而国家统计局公布的数据显示， 2017年全国居民收入实际增长7.3%，比GDP增速高出0.4个百分点。

对此，中国劳动和社会保障科学研究院研究员刘军胜向21世纪经济报道记者分析称：“近几年基于全面建成小康社会的需要，我国对GDP的要求已从原来的速度和规模向质量和效率效益转变。”

“十二五”规划曾提出，努力实现居民收入增长与经济发展同步、劳动者报酬增长与劳动生产率提高同步的理念，以及重点群体增收等一系列宏观政策的带动下，多个方面都得到很大提高。

记者发现，在2011年提出“两个同步”后，十九大报告还提出“坚持在经济增长的同时实现居民收入同步增长、在劳动生产率提高的同时实现劳动报酬同步提高”。

为落实国务院2016年10月公布的《关于激发重点群体活力带动城乡居民增收的实施意见》，截至去年底，北京、上海、陕西、浙江等20多个省份出台了居民增收方案。

比如《上海市激发重点群体活力带动城乡居民增收实施方案》提出，宏观收入分配格局持续优化，居民可支配收入占国内生产总值（GDP）的比重继续提高。

刘军胜表示，当前的收入分配政策就要求居民收入有比较大的改善，且不能以牺牲劳动力的合法收入和权益来获得经济增长。

国家统计局数据显示，2017年城镇居民人均收入36396元，扣除价格因素实际增长6.5%；农村居民人均收入13432元，扣除价格因素实际增长7.3%。城乡居民人均收入倍差2.71，比上年缩小0.01。

刘军胜表示，农村居民收入增加的原因包括国家精准脱贫和扶贫措施增加了贫困人员收入，对农村居民的转移支付力度加大，农民工数量和工资提高，土地流转等促进财产性收入提高等。

比如，2017年农民工总量28652万人，比上年增加481万人，增长 1.7%；农民工月均收入水平3485元，比上年增长6.4%。

新零售与消费升级

2017年网上零售额超7万亿

增长32.2%

1月18日，国家统计局公布的数据显示，2017年全年，社会消费品零售总额为366262亿元，比上年增长10.2%。其中，限额以上单位消费品零售额160613亿元，增长8.1%。

其中，全国网上零售额为71751亿元，比上年增长32.2%，增速比上年加快6个百分点。其中，实物商品网上零售额54806亿元，增长28.0%，占社会消费品零售总额的比重为15.0%；在实物商品网上零售额中，吃、穿和用类商品分别增长28.6%、20.3%和30.8%。

值得注意的是，网上零售在日常生活中的渗透率越来越高，占比也明显攀升。中国电子商务研究中心主任曹磊在接受21世纪经济报道记者采访时认为，传统品牌销售渠道的电商化，间接导致了网上零售行业的高增长。可以预见，这一增幅还会持续下去。尤其是在新零售的趋势下，一些大的电商平台在向线下布局，购物的渠道也变得多样化。“只不过，基于人口红利的发展阶段影响会变小，消费升级会带来更大的增长空间。”

线上购物的崛起，也开始倒逼传统消费渠道进行服务和品质的升级。在全年社会消费品中，消费升级类商品较快增长，通讯器材、体育娱乐用品及化妆品类商品分别增长11.7%、15.6%和13.5%。

在1月11日举行的商务部例行新闻发布会上，商务部新闻发言人高峰表示，2018年将大力发展品质零售、智慧零售、跨界零售、绿色零售，着力提高供给质量和效益，不断满足人民日益增长的美好生活需要。

以永辉超市、盒马鲜生、百联超市、家乐福等线下零售也在纷纷转型，推出传统商超再加上外卖送到家的模式，不仅提高了单位面积内的坪效，也提升了用户体验和用户黏度。此外，一批电商平台如网易考拉、亚马逊海外购、天猫国际、洋码头均把目光瞄准了中产阶级人群，打破了用户以往对电商单一的低价认知。

记者还注意到，2017年网上零售额增长较快，其中实物增长28%，零售额54806亿元；非实物增长48.1%，零售额达16945亿元。非实物增长高于实物增长，说明更多的消费转向服务，消费升级的态势明显。

高峰认为，关税的降低促进了贸易。例如，瑞士部分化妆品进口关税已经降为零。部分手表进口关税降低了50%，韩国的消费电子产品进口关税降低了40%。同时，还包括许多中间产品和原材料减税，也在一定程度上推动了国产消费品的结构升级。

国内的消费结构目前正在发生积极的变化，逐渐向多元化、品质化、个性化的方向发展，同时在供给侧仍然存在不平衡、不充分的问题。随着自贸试验区建设的推进，未来将会有更多的产品以零关税进口到我国，为国内消费者提供更多优质、优价的消费选择。

艾媒咨询CEO张毅在接受21世纪经济报道记者采访时认为，消费升级肯定是发展趋势，无论是线上还是线下，消费者的层次都在提高。未来更多的消费会偏向旅游休闲、文化教育等。“在过去的这些年，中国人消费基本还是价格导向。下一个阶段的爆发，将有赖于消费习惯的改变和升级。”

对于消费平台来说，如何更好地进行创新，实现业态的更迭和升级，进而为消费者提供更好的消费体验依旧是关键。

工业发展

工业增速结束“六连降”

新旧动能转换加快

2017年的工业取得一份超出预期的成绩单。

国家统计局1月18日的数据显示，2017年规模以上工业增加值同比增长了6.6%，这扭转了近六年来工业增速单边回落的态势。

需求的回暖是工业反弹的重要原因。2017年规模以上工业企业实现出口交货值同比增长10.7%，这一数据较上年大幅加快了10.3个百分点，结束了2012年以来的持续低迷的走势。同时，工业生产者出厂价格的回升、工业企业效益的改善也提高了工业生产的积极性。

而在供给侧，工业的新旧动能仍在加速切换。工业领域的新行业、新产品、新业态成长迅速，正在形成更多新亮点。

值得注意的是，在一定程度上，工业增速的反弹是在低基数基础上的恢复性增长，目前工业投资尤其是民间工业投资依旧疲软，工业出口也面临诸多不确定性，工业结构性问题依旧突出，行业和地区的走势不断分化。未来的中国工业仍面临不小的压力与挑战。

工信部一位官员告诉21世纪经济报道记者，2017年工业增速的大幅好转，最重要的一个因素就是工业出口的大幅好转。

国家统计局的数据显示，2017年全年规模以上工业企业实现出口交货值123230亿元，同比增长10.7%，这结束了工业企业出口交货值2012年以来的持续低迷走势，10.7%的增速更是较上年大幅加快了10.3个百分点。

工信部赛迪研究院工经所经济师乔宝华认为，这主要得益于以下三方面因素影响：

一是国际需求回暖的带动作用。2017年以来，世界经济整体呈现回暖向好态势，国际贸易和国际投资都有所回升。据IMF预测，2017年全球经济增长将达到3.6%，全球经济回暖有效带动国际进口需求。

二是中国企业国际竞争力有所增强。中国企业从供给侧发力，加快结构调整和动力转换，积极培育以技术、品牌、质量、服务、标准为核心的外贸竞争新优势产品附加值和品牌影响力进一步提高。

三是前两年的低基数效应。2015年出口交货值下降1.8%，2016年仅增长0.4%，前两年的低基数，一定程度会抬高2017年的出口交货值增速。

工信部赛迪研究院近日向21世纪经济报道记者提供的《2018年中国工业经济发展形势展望》（下称报告）预计，2018年中国工业企业出口仍将继续回暖，但工业出口面临的国际环境并不乐观。

报告认为，今年全球多边贸易体制面临挑战，贸易保护主义和孤立主义倾向加剧，特别是美国总统特朗普执政以来，中美经贸关系存在较大的不确定性，制造业领域贸易摩擦也有加剧倾向，中国工业的出口成本或将大幅升高。报告预测今年中国工业企业出口交货值有望增长7%-8%。

工业新旧动能加速转换

工业的新旧动能也在加速切换之中。在1月18日的国新办发布会上，国家统计局局长宁吉喆指出，在过去一年中，中国的“六新”（新技术、新产业、新业态、新模式、新产品、新动能）正在蓬勃发展。

“新技术上，C919大飞机、复兴号动车组、量子通信线路、深海探测等一系列重大科技成果在去年不断涌现。”宁吉喆表示，“新产品和新产业方面，现在需求非常旺盛的机器人、新能源汽车都是增长50%以上；战略性新兴产业、高技术产业、装备制造业增加值都是10%以上的增长。”

从行业上看，去年化学原料和化学制品制造业增长3.7%，非金属矿物制品业增长0.8%，黑色金属冶炼和压延加工业下降1.5%；而专用设备制造业增长10.7%，电气机械和器材制造业增长9.9%，计算机、通信和其他电子设备制造业增长了12.4%。同时，2017年战略性新兴产业增加值同比增长了11.0%，增速比规模以上工业快了4.4个百分点。

产品方面，2017年水泥、生铁、钢材、电解铝的产量同比分别增长了-0.2%、1.8%、0.8%、1.6%，与此形成对比的是，工业机器人产量同比增长68.1%，新能源汽车增长51.1%。

随着人口红利的消失和产业的转型升级，工业机器人等产品迎来快速增长的爆发点。在规模以上工业统计的产品中，工业机器人、新能源汽车、集成电路等产品持续保持着高速增长。乔宝华认为，一方面是因为上述行业仍然处于产品生命周期的快速成长期，基数较低；另一方面是因为这些产品符合产业升级方向，需求量比较大。

不过，相对于传统产业庞大的体量，新兴产业占工业的比例仍然较小，以汽车行业为例，相对于新能源汽车的高速增长，去年传统意义的汽车产量只有3.2%的增长，但体量上新能源汽车只有71.6万辆，而后者产量却超过2900万辆。工业领域新旧产能的逐渐转换注定是一个长期的渐进过程。

值得注意的是，工业投资结构的不断优化正在加速这一转换过程。2017年高技术制造业、装备制造业投资比上年分别增长17.0%和8.6%，分别加快2.8和4.2个百分点；而高耗能制造业投资同比却下降了1.8%。

未来的工业将更加注重高质量的发展。中国工业经过多年高速增长和规模扩张之后、正在整体进入工业化中后期阶段，这是一个更加注重转变发展方式、优化经济结构、转换增长动力，不断增强工业创新力和竞争力的新阶段。

工业投资增速依旧疲弱

前述工信部官员表示，应当高度关注中国的工业投资尤其是民间工业投资的走势，而中国在这方面并不乐观。

2017年中国工业投资同比增长3.6%，增速与上年持平；增速较年内一季度的高点回落了1.3个百分点，较年内最低点（1-11月）回升0.5个百分点。

2017年工业民间投资同比增长了4%，增速较上年加快0.6个百分点，但增速低于2017年6%的民间投资增速。这反映出工业领域民间投资的吸引力和活力不及其他领域。

实际上，自2013年以来（2016年除外），工业民间投资占民间投资总额的比重逐年下降且下降幅度有扩大趋势，目前这一比重已降至50%以下。

“如果工业民间投资增速不能企稳回升，工业投资增速也很难企稳，工业发展的后劲就会堪忧。”上述官员表示。

乔宝华表示，尽管2017年年底数据有所回升，但工业领域的民间投资意愿仍然比较疲软。这一方面是因为工业领域投资吸引力下降，投资回报率不如其他新兴领域，企业不愿意投。另一方面是部分行业准入门槛较高，企业不能投；其三是一些企业对新兴产业把握不够，看不准，不敢投。

上述报告预计，2018年工业投资增速有望企稳回升。首先是促投资政策密集出台将助推工业投资增长。2018年将正式实行全国统一的市场准入负面清单制度，再加上今年陆续出台的多个促进民间投资政策开始落地，将进一步优化投资环境，引导社会资本向工业聚集，带动民间投资增长。

其次是新兴产业投资快速扩张和传统产业技术改造将带动制造业投资企稳回升。

不过美欧等发达经济体正积极推进税制改革吸引制造业回流，增加了中国工业投资不确定性。

展望2018年，报告认为，工业生产将保持稳定增长，一方面，工业新旧动能转换将加速向纵深推进，新兴产业蓬勃发展，传统产业改造提升加速；另一方面，工业投资增速有望企稳回升、工业品消费将稳中向好、工业企业出口将继续回暖。报告预计，2018年中国规上工业增加值增速将保持在6%-7%的水平。

民间投资

2017年民间投资增长6%

回升态势有望延续

2017年全国固定资产投资（不含农户）完成63.2万亿元，同比增长7.2%。其中，民间固定资产投资（不含农户）完成38.2万亿元，比上年名义增长6%，占全部投资比重60.4%。

2017年12月份投资增速止住下滑趋势，民间投资增速出现回升。对于12月份投资数据的回暖，接受21世纪经济报道记者采访的分析人士解释不一，有观点认为单月数据变动大，可能是短期因素导致；也有观点认为是民间投资回暖的标志，好转趋势有望延续到2018年。

分行业来看，传统过剩行业如钢铁、有色等行业投资持续负增长，而计算机、汽车等制造业投资仍然保持高增长。2017年高技术制造业、装备制造业等新动能领域，投资还在加快，在一定程度上反映了投资结构的继续优化。

回升是否可持续？

全国固定资产投资和民间投资，2017年走出了大致相似的轨迹——累计增速在2017年3月份达到年度最高，随后增速不断走低，直到年底12月份增速才稳住或回升。

2017年固定资产投资同比增长7.2%，增速与前11个月持平，而一季度累计增速高达9.2%；2017年民间投资同比增长6%，增速比1-11月份提高0.3个百分点，而一季度累计增速高达7.7%。其中，民间投资6%的增速，相较2016年3.2%的增速明显回调。

2017年12月份投资突然提速，背后原因是什么？1月18日，国家信息中心经济预测部主任、首席经济学家祝宝良对21世纪经济报道记者表示，12月份投资数据上升明显，民间投资2017年全年增长6%，但是若扣除价格因素，与2016年相比没有太大增长。

1月18日，光大证券资产管理有限公司首席经济学家徐高对21世纪经济报道记者表示，2017年投资数据还可以，投资到位资金保持稳定。12月份单月数据回升，可能是统计口径调整的结果。从结构上来看，房地产和基建单月下降比较多，制造业有比较明显的加速。制造业投资增速回升可能是短期的，制造业整体去产能过程中，投资增长的持续性比较弱。

2017年制造业投资完成约19.4万亿元，同比增长4.8%，增速相较上年提高0.7个百分点。其中，约87%的份额由民间投资贡献，民间投资中制造业投资增速同样增长4.8%。

2017年12月份制造业投资出现明显回升，1-11月份制造业投资增速尚为4.1%，经过12月份后累计增速达到了4.8%。

制造业主要由市场力量带动，12月份增速突然回升，也有相对乐观的看法。1月18日，国泰君安宏观分析师罗志恒对21世纪经济报道记者表示，因为去产能的缘故，2011年以来制造业投资增速就在不断下行。我们认为12月份制造业投资增速的回升是可持续的，因为2017年企业利润增长很快，企业具备投资能力；再者，下游需求包括房地产、基建、海外需求等都不错，企业增加投资的意愿更强。我们预计2018年制造业投资增速有望提高到7%-8%左右。

行业分化明显

投资增速虽然整体回稳，但不同行业差异较大。

2017年采矿业投资完成9209亿元，同比降低了10%。制造业内部，如钢铁、有色行业，持续负增长；而计算机、通信和其他电子设备制造业同比增长了25.3%，汽车制造业投资增长了10.2%。

1月18日，国家统计局局长宁吉喆在国新办发布会上表示，2017年投资结构不断优化，高技术制造业、装备制造业投资比上年分别增长17.0%和8.6%，分别加快2.8和4.2个百分点；高耗能制造业投资比上年下降1.8%。

罗志恒表示，之所以判断制造业投资在2018年会有明显回升，在于我国经济有望出现“结构性复兴”，去产能集中的行业如煤炭、钢铁、有色等，随着供给侧结构性改革的推进，“去”的工作差不多走到头；相应的，“立”的部分渐渐起来，包括计算机、电子设备、专用设备等投资增速比较高。像计算机等投资，其高速增长态势有望持续到2020年，这跟全球电子产业技术大环境有关，市场日渐成熟，终端需求能持续保持较高增长。

去产能是否到头，有不同的观点。徐高表示，国内制造业产能过剩，还没有得到化解，制造业投资扩张，可能带来新的过剩。当然，高新技术对经济的拉动作用在增加，但目前传统经济仍占据主体地位；传统经济需保持稳定，新经济才能有比较好的发展环境。

祝宝良认为，2018年制造业投资可能仍然维持4%-5%的增速，原因在于产能过剩问题并没有得到解决，去产能工作还需要持续两三年时间。不过，高新技术行业投资维持高增长问题不大，因为无论国内还是海外都有需求。

2018年聚焦营商环境改善

2017年末的中央经济工作会议提出，2018年要促进有效投资特别是民间投资合理增长。为支持民营企业发展，还提出要落实保护产权政策，依法甄别纠正社会反映强烈的产权纠纷案件。全面实施并不断完善市场准入负面清单制度，破除歧视性限制和各种隐性障碍，加快构建亲清新型政商关系。

针对2017年民间投资增速下滑的态势，中央部委、地方层面都纷纷出台措施，聚焦改善营商环境，促进民间投资快速增长。

徐高表示，2018年民间投资还是有下滑的担忧，经济增长长远要靠民间投资。2017年GDP增速好于预期，主要在于外需明显回暖，国内需求仍有下行压力。2018年较大的风险在于中美贸易摩擦，如果摩擦升温可能会影响出口。为稳定国内需求，基建方面要给地方政府更多正规融资渠道，租赁房投资建设能起到一定缓冲作用。

祝宝良认为，2018年民间投资增速可能会好于2017年。随着去产能工作的推进，部分行业如化工等出清较快，已经有部分投资机会；而计算机、汽车等领域，仍然可以继续投资。

罗志恒表示，制造业投资中绝大部分由民间投资贡献，与民间投资密切相关。制造业投资回升，必然带动民间投资回升。此外，各地推动改善营商环境、降低企业负担，同时开放部分垄断领域，民间投资有望获得更多机会。

楼市

70城楼市继续分化

警惕部分城市调控松绑冲动

堪称史上最纠结的2017年楼市，终于等来了成绩单。

1月18日，国家统计局公布了2017年房地产投资和销售数据。一方面，影响楼市多年的轮动效应依旧发挥作用。经历了2016年一二线热点城市的火热行情后，2017年楼市在三四线城市的接力带动下，商品房销售面积达到16.9亿平方米，销售额达到13.4万亿元，双双创下历史新高。

另一方面，全国近110个城市与部门（县级以上），发布超过270次以上的调控政策，也未能削弱房企补仓意愿。全年房地产开发投资10.9万亿元，同比增长7%，土地市场仍然“量价齐涨”。

统计显示，2017年12月，全国70个大中城市中，有57个城市的新建商品住房（不含保障房）价格出现环比上涨，上涨城市数量比11月多出7个。其中，一线城市仍然保持下跌，其他热点城市房价平稳，但二三线城市和中西部城市成为主要的涨价区域。

这也带动了整体房价涨幅的回升，去年第四季度，70个大中城市新房价格的环比涨幅连续三个月扩大。即使是已经连续11个月收窄同比涨幅，也在去年12月出现扩大。

年末市场的“翘尾”表现，被认为是推动房价回升的主要原因。当日发布的销售数据已经表明，2017年12月，全国房地产销售金额和销售面积均创下历史新高。

有机构认为，房价表现的区域分化，体现出调控政策出台时序和力度不同带来的影响。虽然房价的总体变动幅度仍在合理区间，但考虑到部分城市松绑调控政策的做法，这种苗头仍然需要关注。

销售数据创历史新高

2017年，商品房销售额第一次突破13万亿元，商品房销售面积也第一次突破16亿平方米。

据中原地产分析师张大伟测算，从单月数据来看，2017年12月的商品房销售金额和面积分别达到1.8万亿元和2.2亿平方米，也刷新了中国房地产市场的单月销售历史记录。

分地域来看，东部地区的销售数据受到严格调控影响，商品房销售面积71199万平方米，仅比上年增长2.9%，销售额也只增长6.2%，大大落后于其他地区。

在轮动效应影响下，以三四线城市为主的中西部地区，房地产销售十分火爆。统计局数据显示，中西部商品房销售面积分别增长12.8%和10.7%，销售额则分别增长25.9%和21.8%。

对此，多位受访人士均表示，销售数据创造纪录的背后，是全国房地产市场的持续分化。一二线过热城市的行情被调控抑制，部分三四线城市非调控热点城市则在2017年持续高温。

新城控股高级总裁欧阳捷也认同这一观点。他表示，从销售面积的构成来看，2017年三四线城市销售面积的全国占比，已经从过去的60%左右上升到接近70%。但随着调控的深入和信贷的全国性收紧，三四线的成交难以持续，2018年三四线城市市场将会迎来降温。

良好的销售情况也拉动了去库存。统计局数据显示，2017年商品房库存去化1.16亿平方米，全年减少16.5%，与2016年初7.39亿平方米的历史高点相比，跌幅超过20.3%。

张大伟表示，当前房地产去库存任务初步完成，一二三四线城市商品房库存去化已十分充分，很多城市去化周期均在12个月以下。

在2017年底的住房工作会议上，住建部强调，库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作。

欧阳捷认为，县城本身去化能力较弱，地方政府的土地财政依赖程度较高，一旦相应措施未能到位，随着去库存带来的行情好转，有可能刺激当地政府大量供地，在未来形成新的库存。

投资增幅或进一步下调

在销售数据创下历史高峰的同时，房地产开发投资增速与去年基本持平，整体仍大幅度低于2015年以前水平。

2017年，全国房地产开发投资109799亿元，比上年名义增长7.0%。房地产开发企业房屋施工面积781484万平方米，比上年增长3.0%。

投资整体维持中位增长的同时，是土地市场的持续量升价涨。2017年，房地产开发企业土地购置面积25508万平方米，比上年增长15.8%；土地成交价款13643亿元，增长49.4%，增速提高2.4个百分点。

多位业内人士的共同观点是，在经历了2016年的火热市场行情后，开发商处于资金储备雄厚、补库存意愿强烈的阶段。因此，尽管2107年楼市迎来整体调控，但开发商仍保持一定的活跃度，房地产开发投资增幅较之前两年继续扩大。

但各方对房地产开发投资在2018年持消极看法。2017年底，链家研究院发布报告称，由于货币信贷政策的收紧，棚改货币化的支撑力量弱化，房地产企业融资渠道严格受限，融资成本上升等，2018年新房投资增速将进一步下滑。

银行按揭贷款收紧、严控开发贷等货币政策趋紧，已对房地产到位资金产生影响。统计局数据显示，2017年房地产开发企业到位资金156053亿元，比上年增长8.2%。其中，国内贷款25242亿元，增长17.3%；其他资金79770亿元，增长8.6%。值得注意的是，在其他资金中，个人按揭贷款为23906亿元，下降2.0%。

欧阳捷认为，尽管2017年土地供应较2016年有所增加，且有望在2018年保持增加态势，但土地供应结构和商品房开发模式的变化，同样会对房地产投资产生影响。

他表示，随着住房制度改革的深入，正在形成完全产权概念的商品住房供应体系、部分产权的共有产权住房供应体系、零产权的租赁住房供应体系，商品房开发模式开始转变。而集体土地开始进入租赁住房市场，土地入市环节减少，也会改变开发商投资方式。

因此，多家研究机构的2018年展望均预计销售高峰难以维持。易居研究院预测，全国房地产开发投资预计2018年增长4%，全国商品房销售面积预计2018年下跌7%左右。

中国指数研究院则预计，2018年全国房地产市场将呈现“成交回落，价格趋稳，新开工、投资中低速增长”的特点。商品房销售面积受到政策、货币环境的影响，将出现回调，预计全年降幅将达到9.3%-11.3%。供应方面，企业在市场调整时期处于观望态度，补仓意愿不大，拿地投资将有所减少，房地产投资增速将在5.1%-7.1%之间。

二三线城市“领跑”房价

2017年12月，国家统计局单列出的15个热点城市的房价走势平稳。有4个城市的新房价格出现环比下降，3个城市持平，8个城市上涨。但最高涨幅不超过0.5%，最大降幅也不超过0.3%。同比来看，9个城市的新房价格跌到去年同期以下。

其中，一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅均连续15个月回落。北京二手房价格同比下降1.6%，跌幅为70城市之首。

国家统计局城市司高级统计师刘建伟解读说，“分类调控、因城施策”房地产市场调控政策效果继续显现，15个热点城市新建商品住宅环比价格均在平稳区间内变动，房地产市场总体继续保持稳定。

但在上述热点城市之外，广大二三线城市的房价涨幅普遍扩大。2017年12月，昆明、海口、泸州的新房价格环比涨幅位居前三，分别为2.6%、2.2%、2.0%。作为对比，当年7月至11月的5个月间，新房价格的最高环比涨幅均不超过2.0%。

同比来看，北海、西安、贵阳、昆明四个城市的新房价格涨幅均超过10%，领跑70个大中城市。与前述城市类似，领跑者大多位于中西部地区。

在广大二三线城市带动下，2017年12月，70个大中城市新房平均价格环比上涨0.48%，涨幅连续三个月扩大。70城市新房价格同比上涨5.76%，涨幅在连续11个月收窄后首度扩大。

对于二三线城市房价上涨的原因，中原地产首席分析师张大伟认为，调控政策分化，除15个核心热点城市外，其他城市虽然也密集发布调控政策，但整体内容相对较宽松，对市场抑制作用弱，大部分城市仍然以去库存为主。

与此同时，去年11月到12月，部分企业冲刺年末销售任务，入市供应量有所上涨，也刺激了市场活跃度的提高。

国家统计局同日发布的销售数据显示，2017年12月，全国商品房单月销售面积和销售额均创下当年月度新高，同时也刷新了中国房地产市场单月销售历史纪录。同往年的经验类似，年末房地产市场“翘尾”现象再度出现。

警惕地方调控松绑冲动

广大二三线城市，尤其是中西部城市房价涨幅明显，在某种程度上契合了本轮房地产市场的轮动节奏。

本轮房地产市场升温始于2015年末，在当年的“330新政”和“930新政”的刺激下，一线城市率先升温。2016年，一线城市遭遇定向调控，东部和中部热点二线城市“接棒”回暖。进入2017年，调控覆盖更多城市，但广大三四线城市和中西部城市成为新的市场热点。这些城市的单体规模虽小，却因数量众多而构成“长尾”，并推动去年的整体交易规模创下历史新高。

但同样因为体量较小，在经过大规模“去库存”后，这些市场的可持续性存在疑问。大部分机构认为，房地产市场将在2018年市场进入“小年”，原因主要在于三四线城市后续乏力。

北京某大型房企负责人近期向21世纪经济报道表示，三四线市场的热度主要取决于棚户区改造的力度。“很多小城市的需求都是由旧城改造推动的，有些城市几乎把整个老城全部改造。”该负责人表示，如果这一进程进入尾声或戛然而止，当地的房地产市场就会很快降温。

上述负责人认为，虽然住建部设定的棚改目标并不小，但总体来看，未来三四线城市房价将很难得到成交量的有力支撑。最近两年，很多城市的地价水平有所抬升，拆迁成本也水涨船高。预计广大三四线城市的房价仍有上涨压力，但走势会相对平稳。

相比之下，热点城市的政策动向更值得关注。

2017年下半年以来，长沙、济南、武汉、郑州等城市纷纷出台人才引进政策，包括落户松绑、给予购房补贴、筹集保障房等。今年1月初，南京也加入松绑户籍政策的行列。这些措施在间接上起到了松绑调控的作用。

与此同时，合肥、兰州则对现有楼市调控政策进行调整。虽然主管部门澄清了“松绑”的说法，但其对市场心态的影响不容忽视。

上海易居研究院智库中心总监严跃进认为，热点一二线城市承受的调控力度大、持续时间长，仍有不少需求被压抑，因此普遍存在松绑调控的动力。由于很多政策的调整权限掌握在地方政府手中，所以应警惕变相松绑。其中，“限价令”的松动，可能直接影响到房价表现。

对此，上海易居研究院的态度为“谨慎乐观”。该机构认为，虽然近三个月房价有一定程度的反弹，但是在“房住不炒”的大背景下，调控政策整体偏严厉，叠加个人房贷利率上浮为代表的信贷收紧，预计2018年1月房价增幅将继续停留在合理区间。

但该机构同时提醒，房价增幅有所反弹，需引起部分限价放松的城市的注意，避免楼市再度过热。