对于生活在澳洲的华人而言，本地楼市的价格变动永远是最为牵动人心的经济事件。传统中国人心中成家立业概念中的“家”，已经逐渐演变成了“房”。买涨不买跌是中国买家的特点，更是人类社会一大人性因素，不管是自住房还是投资房，购买者往往希望能够在低价的时候成交。那么这个时候就会牵扯出一个关键性命题：房价的走势。

　　一

　　经济学家“靠谱”吗？

　　在澳洲本地有不少非常知名的地产调研机构：如Domain，HIA和CoreLogic。除此之外还有不少机构的经济学家，如安保资本（AMP Capital）、凯投宏观（Capital Economics）和各大银行及投行等等。很多人在购买房产的时候都会依赖这些经济学家和机构发布的新闻来对未来的房价走势作出判断。那么这些经济学家和机构作出的判断真的“靠谱”吗？

　　（图片源于网络截图）

　　上图文章的观点是来自于QBE的房价预测，文章标题的意思是悉尼的地产价格上涨将会在2016年年尾终结。那么事实上走势是否相符合呢？请看下图：

　　根据CoreLogic 的统计数据，很显然QBE在2015年的时候对悉尼房价预测，和房价的实际走势还是存在不小的出入。

　　那么写到这里，不禁出现了一个不小的疑问，那就是为什么经济学家们的预测错的这么离谱，而你去看他们的分析却找不出什么大的问题？今天《澳洲财经见闻》就用悉尼为例，来跟大家聊聊房价走势及专家预测的事。

　　二

　　为啥不“靠谱”

　　笔者觉得最重要的原因是：我们对经济事件的知识往往来自于对过去已经发生事件的马后炮式的原因分析。“结果”是由“原因”和原因当时所处的“环境”两者共同作用而发生的，而“原因当时所处的环境”我们是无法精确测量的。

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　　用通俗的话来讲，就是经济学家在进行预测的时候，普遍依托于当下的环境，但是由于当下的环境属于“变量”，以变量去预测不变量，自然会存在预测错误的风险。

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　　除此之外，因为经济学家大多侧重宏观理论与微观分析，偏向于理性市场，而现实中的投资投机等、参与者大多是非理性的“人”。

　　诺贝尔经济学奖得主保罗·克鲁格曼也曾撰文表示，经济学家们总体来说错误地用漂亮的数学模型所装饰的美代替了对真的追求，而对于可能给经济运行系统带来突然的、不可预测的冲击的市场(特别是金融市场)的缺陷，对于监管者自己缺乏监管的信心时会产生的危险，他们全都闭上了双眼。

　　三

　　自己判断房价走势

　　既然经济学家和机构的判断多少存在一定的风险，那么买房者靠自己如何来准确的找准入手的时机呢。下面《澳洲财经见闻》就列举了几个最为基本的因素，依托于上述几个因素，可以简单的看出本地房价变动的端倪。

　　1

　　供求关系

　　房屋从经济学的角度来看，终究还是属于商品的范畴，那么但凡学过一点点经济学知识的人都知道，价格由供求关系来决定。

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　　用大白话来讲，只要越来越多的人来，越来越多的人买，不管什么样的房子，价格都会上涨。

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　　以悉尼为例，澳洲统计局（ABS）发布的最新官方人口统计显示，在截至去年6月30日的一年，包括蓝山和中央海岸在内的大悉尼地区的人口已经达到了5,005,400，比之前一年增加了8.28万人。悉尼现已成为澳洲第一个人口超过500万的城市。

　　短短16年的时间，悉尼人口增加了100万。澳洲统计局人口部主任Beidar Cho表示：“从1971年到2000年的近30年时间里，悉尼人口从300万增加到400万人，而下一个100万人口的增长只用了其一半的时间。”

　　值得注意的是，首府城市人口增长普遍快于其它地区。在上财年全澳总人口增长中，所有首府城市的人口增长达82%，其中仅悉尼和墨尔本就占全澳人口增长的56%。人口增长最快的前十个区中，五个在墨尔本，三个在西澳珀斯，两个在悉尼。

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　　从上述这一方面来看，澳洲首府城市人口增速不断加快，这也在一定程度上意味着当前房子的需求量依旧旺盛。当然，判断供求关系也并非仅仅是依靠人口数据，如清空率等指标也具有重要的参考价值。

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　　2

　　土地价格

　　土地价格和房价一直以来都是相互影响的关系，地产市场的火爆导致土地价格的一路走高，而土地价格的走高也在一定程度上增加了开发商的压力，推动楼价的不断上涨。

　　据澳洲住房产业协会（HIA）最新住房用地报告数据显示，澳洲住房用地中位价在第二季度上涨了8.5％，至256,683澳元，创历史新高。

　　HIA高级经济学家加勒特（Shane Garrett）表示，价格上涨的速度正在加剧住房负担能力问题。目前，悉尼的住房用地价格已经创下1051澳元每平米的历史新高，将土地价值推至一个新的基准。而过去的12个月中，悉尼的住房用地中位价上涨了9.8%，墨尔本的住房用地中价飙升了19.6%。而在过去10年中，悉尼的住房用地价格上涨了83％，墨尔本地价飙升了159％。

　　3

　　资源集中程度

　　一个城市所占的资源，主要分为以下几种:

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　　中国的北上广深的房价之所以高，因为它们集中了中国最优质的政治资源，中国最优质的商业资源，中国最优质的教育医疗资源，中国最优质的人力智力资源。而这一点在澳洲同样也是成立的。

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　　很多人在选择置业的时候都希望能够处于一个优越的环境之中，自己能够享受到优质的商业氛围，为自己的工作和事业增添助力；于此同时，自己的子女也能够享受到一线的教育环境以及医疗资源。这就是为什么很多人都喜欢往一线城市扎堆的重要原因。

　　悉尼是澳大利亚新南威尔士州的首府，也是澳大利亚的经济、文化、政治、航运和旅游中心，世界著名的国际大都市。悉尼也是南半球经济最发达的城市，地区生产总值达到3374.5亿美元（2013年），被誉为南半球的“纽约”。

　　除此之外，悉尼拥有高度发达的金融业，制造业和旅游业。其中，世界顶级跨国企业、国内外金融机构的总部均扎根悉尼。同时，悉尼也是澳大利亚证券交易所、澳大利亚储备银行（RBA）及美国二十世纪福克斯制片厂的所在地。

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　　总的来讲，房价按照资源集中度逐次分布，在没有政治资源，没有商业资源，没有教育医疗资源，没有人力智力资源的地区，房价只会越来越低；而在资源集中度高的地区，人口净流入，房价则会竞价升高。

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　　4

　　心理预期

　　很多人觉得价格的走势主要从经济指标来决定，这当然没有错。但是实际上个人的对于价格的预期对于其购买行为来讲有着重要的决定意义，最终将会反映在价格走势上吗？

　　经济学理论认为，需求意愿和需求能力影响需求者对房价的认可程度。事实上，各类需求者除了考虑自己的购房需求和购房能力外，还要对未来房价的走向做出判断，形成对未来的心理预期。也就是说，需求意愿不变，如果当前购买比未来购买更有利，需求者就会倾向于选择当前购买。

　　普通老百姓购买住宅不仅会考虑当前的经济形势和住宅价格水平，更主要的是去预测未来经济发展趋势和未来住宅价格水平及增长速度，这种对未来住宅市场的预期行为将会对房价产生影响。

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　　如果普通购房者预期未来经济形势不好，住宅的价格走势可能会下跌，百姓就会选择持币观望，而不会发生购买行为。这样，住宅市场的需求量就会减少；如果百姓预期未来经济形势良好，住宅价格将会上升，他们就会购买住宅，住宅的市场需求量将增加，从而推动价格的走势上扬。

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　　看到这里，肯定有很多人会问：难道政府的调控政策是和房价走势无关的吗？

　　当然不是，但是需要注意的是，每套房子都有其对应的实际价值，政府宏观调控的核心也是为了最大程度上使房价围绕其实际价值在合理的范围内波动，一旦振幅过大，那么政府此时就会介入。

　　从这个角度来看与其说政府的调控影响房价，不如说是房价的变动来引领政策的导向。

　　END

　　天下没有不破的泡沫，但再没有什么比房价泡沫更折磨人的神经了。” 经济学家鲁迪格多恩布什(Rüdiger Dornbusch)的这句名言在很长时间内一直被誉为是形容房价最经典的言论之一。很多人都曾预言澳洲楼市的泡沫已经到来，然而这个“泡沫”却一直无比的坚挺。

　　当房子成为社会少数有钱人孵化财富的发酵池，当越来越多的人被远远甩在房子后面大喘气，房价便放大了贫富差距。亚当斯密就曾说过："有大财富的所在，就有大不平等的所在，有一个巨富的人，同时至少必有五百个穷人。少数人的富裕，同时是以多数人的贫乏为前提的。"

　　那么问题来了，你觉得澳洲未来的地产价格是涨还是跌呢？