澳大利亚政治稳定，自然环境好，宏观经济基础稳固，人口逐年增长，生活方式多样。但和在其他国家一样，在澳大利亚搞房产开发也并非一件易事，要受制于政府的政策，有着规划，市场，销售，建造的风险。当然，回报和风险并存。

在澳洲各个州的土地功能分区都是大同小异，主要都是分为四大块：居民区（Residential）、商业区（Commercial）、工业区（Industrial）和农业区（Rural/Agricultural）。

居民区（Residential）

居民区一般就是按照高中低密度来区分，比如维州把之前的 Residential 1,2 & 3 Zone 换成了Residential Growth Zone, General Residential Zone 和 Neighbourhood Residential Zone，其实也是按照密度和地区特色来进行划分的。

但从建房条件来说可以分为：

Mixed Use Zone

Mixed Use Zone是在之前的基础上改进了的一个常见分区。通常允许建四层，可以建高密度和中密度房型。在火车站附近可能会更多的遇到这种区。这样的分区对高度限制不严格，如果申请的话，可能会批更高的高度。

Residential Growth Zone

Residential Growth Zone，理论上可以建 Townhouse 和公寓。限高通常是13.5米，最高四层，但是当地 Council 有权规定当地的限高。在社区中心和火车站附近能遇到这种分区。

General Residential Zone

General Residential Zone是比较常见的分区。可以使用现代设计风格，但是要遵循周边风格设计，可以建独栋房屋或者联排别墅，公寓根据情况亦可，限高根据不同区域不同，通常为9米。

Neighborhood Residential Zone

Neighborhood Residential Zone， 在好区很常见。通常情况下，只能做两套。 但是也有特例，在一些区的schedule中，比如Moreland，会说可以做4套。因此这个也不是绝对的，限高通常只有8米。

Township Zone

Township Zone，改进型区划，可以建独栋房屋和 townhouse，限高 9 米。在房屋增长缓慢的地方能遇到这种区划。有一些情况下可以做mix use，比如底商加住宅。

Low Density Zone

Low Density Zone，这种区划就只能建独栋房屋了。偏远地区比较常见这种区划。

  商业区（Commercial） 

商业区一般是按层次划分。市中心通常都是最高层，然后依次是区域中心（Subregional Centre），地区中心（District Centre），街区中心（Neighbourhood Centre）。

街区中心一般都是低层建筑，售卖的商品也就是大家日常用的。地区中心和区域中心辐射区域会更广，商品的选择更丰富一点，比如服装店、宠物店、乐器店或者其他服务类等。市中心通常都是最高层，最远，辐射区域最广，同时选择也最为丰富，如高档的品牌店，综合性的商城等。

  农业区（Rural/Agricultural） 

农业区实际区别也就是可以分割的地块大小。由于市政厅要保证农业用地的完整，分割的要求因此较为严格。

相对情况较好的地由于单位面积的产出量大，所以可以小一点，相对较差的地由于单位面积的产出量小，所以要更大一些，这样才能保证农民们在一块地上可以自给自足；所以好地首选种水果或者蔬菜，如果差一点通常会以种庄稼为主；情况再差一点的，就只能以放牧为主了。

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项目基本信息

       ①项目规划为大型别墅区，位于墨尔本东南区，距离CBD约58公里，共8万多平方米。

       ②其中有两块商业用地用于中英文幼儿园（1200m2）、超市（1500m2）的建设。公共花园总面积2928m2，访客停车位总面积1190m2，运动设施总面积448m2。剩余部分划分为85块可售地块，每块面积为600m2。

       ③该项目地块现为农业用地，待土地性质变更为住宅用地后，即可办理独立地契。

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