选择哪个区有更好的房产增长潜力，好莱坞两个同称作汤姆的著名影星，或可以给你提供最贴切的类比。

如果你正在所谓的“ 汤姆·克鲁斯”（Tom Cruise）区看房，那么你心仪的城区是被公认的热门区，这样城区的房市在短短几年间便光芒四射，很快成为“ 明星区” 。可是，此等城区也像克鲁斯和罗杰斯（Mimi Rogers ）以及荷姆丝（Katie Holmes）的两段短暂婚姻一样，热情很快减退，然后离婚；到时候，此等城区的业主或要忙于查看一下自己的银行存款余额。

至于所谓的“ 汤姆·汉克斯”（Tom Hanks）区则显得稳重一些。他和威尔逊（Rita Wilson）结婚三十多年，从各种报道可以看出，两人的关系越来越稳固。位处在“ 汤姆·汉克斯” 区的房子纵使最初的蜜月期过去后，房价长期来看依然稳步上涨。

澳洲房地产投资专业协会（Property Investment Professionals of Australia）的主席库里佐斯（Peter Koulizos）说，看短线，热点区的房市表现可以很出众，问题是此等城区欠缺条件去支持长远的增长。

矿区的房市是一个热点区迅速转冷的经典例子。相反，长期房价上涨的城区是那些拥有良好的基础设施、一系列就业机会和设施完备的休闲娱乐场所。

人口变化 露出端倪

买家中介网站propertybuyer.com.au 的首席执行官哈维（Rich Harvey）认为，人口数据的变化和相应的中产阶层化（Gentrification）渐变过程，是一个城区能否兴旺的两大关键指标。他指出，看看多少人搬进来和多少人搬出去便可知一二，悉尼的帕丁顿（Paddington）、新镇（Newtown）和纳拉宾（Narrabeen）都是具代表性的例子，而红坊（Redfern）则正在实现中产阶层化的过程中。

新的人群搬进一个城区，将会推动区内房子进行翻新，并吸引更多咖啡店和专卖店进驻，协助该城区蜕变。

库里佐斯说，这也许并不总是很明显，但你可以从数据中看出一点端倪，那些没有孩子的夫妇和单身职业女性的人数趋于增加，而18 岁以下青年的人数则在减少；此外，你可以看看什么样的商店正在出现，例如是有机食物店或素食店、新潮咖啡店，或者是售卖新颖款式的自行车店，须知道，单身人士比有孩子的家庭有更高的可支配收入去花费。

同时，经济预测与分析机构BIS 牛津经济研究所（BIS Oxford Economics）的高级经理札格曼斯（Angie Zigomanis）认为，出现人口变化的地区和周边一带区域，房价将迎来长期的升浪；如果中产阶层化发生在离你只有几个城区的地方，那么这些变化也将在未来20年延伸到你居住的区域。

澳洲住房业协会（Housing Industry Association）的高级经济师加勒特（Shane Garrett）指出，在职的移民数量增加，特别是在悉尼和墨尔本，也可能会推高公寓价格；如果你发现一个地理位置很好的城区，而那里有一定数量的公寓楼正在兴建，在这样的形势下，你可能会发掘到房产增值的机会。

基础建设 黄金门票

新的基础设施是房价持续上涨的另一张黄金门票，但是库里佐斯警告道，并不是所有基础设施项目都能带来同等的房价上涨效应。

他指出，在悉尼，新火车站可以带来巨大的不同，但在阿德莱德却不一定，这主要和地理位置有关，但也许跟什么样的基础设施有关，举例说，一座全新的医院或大学落成，比一个高速公路的出入口带来的影响要大得多。

库里佐斯认为，鉴于大多数人都想住在离工作地方近一点的地方，如果一项新的基础设施可以缩短通勤时间，或者可以提供离家更近的工作机会，那么它将在人口变化和房产价格上产生巨大影响。

房产评论家格雷（Chris Gray）同意这个说法，但也建议不要立即涌进一个刚刚宣布新项目的城区，这点很重要。

他解释道，即使政府也许宣称了他们打算做这些事情，但这只是一个设想，它不能保证房价必定会上升。假如你想要依赖政治家来创造财富，这个策略可能比较危险。

调查研究 掌握趋势

决定一个城区的房价将是涨还是落，物业供求也是一个重要因素。长远来看，如果一个城区的出租市场和房产销售市场，对房产的需求都大于市场上的供应，那么相应地，房价会呈现上升趋势。

库里佐斯建议大家多加研究不同城区的住宅空置率和拍卖清出率。低空置率意味着放租物业不用在市场上放得太久便找到租客，而高清出率是显示买家对该区物业需求强劲的一个信号。

不过，加勒特也指出，大量的公寓建设并不一定意味着供过于求，因为你不仅仅要看有多少楼房正在建造中，还要看人口是否会持续增长，从而可以更好地撑住房市；此外，房市要保持良好势头，就要有强劲的劳动力去配合