炒底时机来临？新冠疫情或致澳洲房价暴跌20%

一些经济学家表示，澳大利亚新冠疫情可能导致失业率升至10%左右，房价下跌20%，并指出实际情况也可能比这种预期还要糟糕。 由于新冠疫情的威胁，联邦和各州领导人以及各政府机构几乎每小时都会更新有关旅行禁令和各种企业关闭的信息。经济学家们表示，将很难准确预估房价的下跌幅度。

上周末，随着联邦政府第二个刺激计划的出台，以及更多企业被迫停业，各大首府城市综合结果显示，初步拍卖清盘率下降到了61.3%。

即便如此，上周末仍是今年迄今为止房产拍卖第二繁忙的周末，各大首府城市中参与拍卖的房产总数达2539套。

尽管悉尼和墨尔本的拍卖成交率高于一年前房价下跌时的水平，但远低于最近约80%的高点。

还有一些拍卖房地产退出了交易市场。

据房产研究机构CoreLogic的数据显示，退出房地产出售市场比例最大的是悉尼。悉尼的初步清盘数据显示，13.5%的拍卖房产退出房产销售市场，而墨尔本退出比例仅为3.9%。

但随着更多的企业关闭和社交距离措施的加强，公众聚集受到限制，更多的卖家退出房地产交易市场。

爱普资本（AMP Capital）首席经济学家谢恩·奥利弗（Shane Oliver）预测，失业率可能会飙升至10%左右，这可能导致墨尔本和悉尼房价下跌20%。

可能引发房价崩盘的诱因是什么？

奥利弗博士表示，尽管澳联储上周将利率下调至0.25%的历史低点，而且预计利率还将在这个低点维持一段时间，但就目前情况而言很可能会出现经济衰退，这将导致当前5.1%的失业率翻一番。

奥利弗表示：“失业率飙升至10%或更高水平，可能会导致偿债问题激增，被迫出售房地产，房地产价格会大幅下跌。”

“看看联邦政府[周日][发布]的公告，就会知道国库部认为失业率将升至10%。”

“国库部的数字似乎反映会新增70万到80万的失业人口。”

他表示，可能会出现恶性循环，进一步削弱本已脆弱不堪的经济。

如果人们没有了工作，就会减少支出，抵押贷款违约的情况也会增多，从而会引发更多的房地产抛售。

以最乐观情况估计，各个首府城市的房价可能会下跌约5%。

他表示，最糟糕的情况则是，房地产价格可能下跌约20%或更多。

奥利弗博士说：“如果失业压倒了整个经济体系，经济衰退将远远超出病毒传播的时期……那样，我们将看到房价大幅下挫。”

高额的家庭债务让上班族变得更加脆弱

CoreLogic的蒂姆·洛利斯（Tim Lawless）表示，澳大利亚的房地产市场将在4月份开始“失去动力”，由于家庭债务高企，情况可能会比预期的更糟。

澳大利亚总债务与家庭收入之比目前已达186.5%的历史新高。

“目前高家庭债务水平放大了失业的风险，”洛利斯博士说。

“如果失业率达到10%，那么就会看到抵押贷款压力上升，房价将面临下行压力。”

受抵押贷款压力影响最大的地区将是那些涉及旅游产业的地区，以及酒店餐饮业比例较高的地区，如悉尼西部的一些地区。

洛利斯博士说，如果社交距离措施在一段较长的时间内得以实施，对于较脆弱的家庭可能需要进行定向干预，以避免违约现象。

澳大利亚央行上周末宣布，将购买澳大利亚政府债券，作为其首个量化宽松计划的一项内容，但洛利斯博士表示，“货币政策锦囊中也没有多少妙计了”。

他表示，与全球金融危机期间不同，当时我们正处于矿业繁荣时期，货币和财政政策有效地帮助了澳大利亚避免衰退，但如今降低现金利率的空间不大。

“我们现在处于前途未卜的状态，[新冠病毒]对房地产市场的影响将取决于此次衰退的持续时间，”他表示。

惠誉评级（Fitch Ratings）的杰里米·祖克（Jeremy Zook）表示，当失业率飙升时，澳大利亚处于高水平的家庭债务将变得更具风险。

惠誉估计，未来几个月失业率将升至6%左右，但表示这样的失业率是“可控”的。

“这是未来一两个季度的暂时冲击，”祖克表示。

“但如果随着时间的推移，峰值变得更高……这将是我们所担心的。”

这场危机终将过去

穆迪（Moody）经济学家卡特里娜·埃尔（Katrina Ell）表示，今年澳大利亚的失业率可能达到7.5%，这意味着将有30万新增失业人口。

她说：“我们预计，随着3月底以来的停工停产情况的增加，4月份的失业率将会出现跃升”。

埃尔女士对房价暴跌会有多严重的预估有所保留。

“经济损失最终将取决于受感染患者的数量和在全球范围内遏制病毒所需的时间，因为这将促使随后采取的隔离和遏制努力，而这些则会带来巨大的经济影响，”她说。

德勤进入经济公司（Deloitte Access Economics）合伙人克里斯·理查森（Chris Richardson）也不太愿意对失业率和房价进行预测。但他指出，随着病毒的传播，人们会建立免疫力，疫苗也在研发中，这一切终将过去。

“衰退会持续很长一段时间，典型的衰退可能会持续数年，但最糟糕的情况也可能比典型的衰退更快结束，”他说。

“这将持续6到18个月。”

理查森博士还指出，当房价下跌时，租金最终也会下跌。

未来几个月，还会有更多的房产要出租。

在全球范围内，爱彼迎Airbnb租赁出现了从短期出租转向长期出租的趋势。

如果出租房产突然涌向房地产市场，这可能会压低某些类型房地产的租金价格，但洛利斯博士表示，现在就对此进行预测还为时过早。