第二部分：中国房地产企业的“走出去”

房地产业无国界。中国企业走向海外是历史趋势下的具体运作。实际上我们真正走向海外是从2009年就开始了，到现在为止有6、7年的时间。从一套一套的买，到做小型实验，到一个项目购买，到大型的几千套项目的购买，到现在开始开发。这个过程确实是一个非常可为的事情，也是全球第二大经济体中国在全世界房地产上作出的贡献。对于美国房地产市场，我们已已经做了年报和半年报，以后还要做成季报。就是每一年、每半年、每一个季度对于美国市场进行一次扫描。这种扫描是很重要，因为做房地产投资的随时都要关注风险。在昨天的一个房地产金融研讨论坛上，我也讲了我们在做什么？我们怎么做得？市场分析如何？

我们怎么做的？我们这样一个基金是一个双轮驱动，内外兼修的房地产基金，就是人民币基金在做，美元基金也在做。美元基金现在大概有6亿美元，去年一年做了一千万，今年管理规模超过10亿，管理股本金超过3亿美元，美国市场可以一比二融资，而且融资成本低。所以我们是双轮驱动，内外兼修，既做中国，也做国外。

第二个是我们一句口号引发的一轮创新和创业。2009年美国金融危机之后，美国大使馆和中国房地产商会和南加州大学在南加大开了一场主题论坛。主题是房地产无国界，开完会马上带我们去看，我们觉得有点震撼，我们去看了洛杉矶机场边上，双子座的两个办公楼，再加上一个停车楼。这个企业欠银行4000万美金，破产了，银行拍卖，银行拍卖采取一个荷兰拍卖方法，4000万开拍，往下拍，我们这些到底还是老土，大家跃跃而是，结果让日本人两千万买走了，现在这个资产20倍增值没有问题。我女儿在佛罗里达，那里的房子便宜到超乎想象，四万美金可以买一个公寓，十万美金买一个独栋，当时想我太太正好陪我女儿住，买了以后出租，出租了什么结果呢？每年去掉所有费用，去掉中介啊、管理费啊，10%年化收益率，我说这个事可以干，我们从12年开始乔治亚理工学院对面，现在概念就是学生公寓，我们当时没有概念，就买了一栋140多万的公寓楼。然后找人管理，这样也很好，然后就一发不可收拾了，把它作为我们另一次创新创业。

第三个是专注于单一产品。专注非常重要，我小的时候看到日本收音机，最早是半导体那样小玩意，后来有喇叭了，然后变成能够拿着走，这么一个小产品做的这么深，我相信专注是很重要的，所以我们觉得看了一圈下来，发现了我们抗风险能力和我们的属性。我们还是做一样东西做学生公寓，这个最好，为什么好呢？第一这是美国市场上刚需，根据中国开发商的经验，投刚需是可以的，美国有60%的有房住，40%租房住，这个是就美国全国的情况。就大城市来说，几乎是5：5或者55：45。特大城市一定是4：6，像纽约到了3：7，30%人有房住，70%人租房住，即使华尔街上班也有租房的，所以这是个刚需的事情。美国的房地产有个天生优越性，就是租售比例算得过来帐，美国房子售价是根据租金反映出来的，我的第一任租户他对于出租公寓有一种着迷式热爱，后来说你从美国到中国来做出租公寓，我到美国去做，但是有一点你要记得我到了美国做公寓一般十年租金可以买到，那就是一百不到，中国五十年吧，大概在北京、上海租金可能收益率2%-3%，美国根本没有看到。另外还有就是贷款利息问题，贷款利息我们到现在为止大概是2.5-3.5%之间，定期的就是十年不变的，三年期，那你想我们买房或者建房，美国有一个概念资本金率，也就是说成本和收益持平，好的城市6-7%，纽约这样2-3%，那你挑一个好一些的项目，你用两倍杠杆没有问题，两倍杠杆就算了，两倍杠杆情况下如果利息再涨，涨到4%都可以。此外，美国的法律法规极其健全。虽然美国政策有利于租客，但是对于业主的利益也是需要保证的，特别是对于买卖双方，所以在美国做这样的事情，同样管理资产规模在美国的利用率只相当于中国利用率的四之一，所以我的工作四分之一在美国，四分之三在中国，中国政府政策没变，合作政策没变，市场千变万化。所以我们就做单一产品。

最后一个需求强盛、空间巨大，但是需要中国抱团打天下。中国投资需求非常强盛，尤其是去年811汇改以后，另外加上中国房地产市场在调整期，资产全球化配置成为开发商的一个共识。我举个小小的例子，当年我们要买一个休斯敦有2594套房的九个社区，我真是含糊的。我怕买进去很容易，出来难，美国交易市场的信息很封闭，我就让员工查，休斯敦那一个城市上半年56个资产不但再卖，而且达成了交易，我还怕啥，不就是9个项目嘛，这才是休斯敦一个城市。但是确实是只有抱团打天下，用更多资金渠做你才有定价权。大家都可以通过这个来降低各自的进入门槛，包括资金门槛和经验门槛，所以我昨天先介绍了一下我们的企业。

随着市场形势的发展，最近我们对于美国市场进行了分析，归纳了四个问题。

第一个就是美国市场现在已经热起来了。从2012年开始已经热起来了，纽约和旧金山已经超出了08年的房价交易，其他城市也有类似情况。这样的情况下美国还是不是值得投资这是第一个问题。我们通过很多数据可以看到，第一，美国经济持续上涨；第二美国的失业持续下跌，可能在2018年会到美国最低的失业率。经济增长、就业机会改善是美国租赁房屋的巨大机会；第三美国的美元对于其他货币保值率很高，这对于我们对外投资来说我们有一个统计从2014年中到现在2016年中两年，我们汇出去美元想回来汇率差达到了十个百分点，我们别的不挣钱，汇率也可以挣钱；第四就是美国还有一个事情特别有意思，美国自有房率，到6月份美国自有房率降到了62点多，为什么呢？其实扛上一个房奴责任会产生很多影响。

第二个美国哪些城市房地产有发展。我刚才说了纽约、旧金山、洛杉矶租的房价超过了之前最高点，没问题，从美国历史经验看没有问题，我看到过美国一百年的房地产曲线，每一次金融危机以后会比上一次高一点，所以我觉得还有点低；第二，美国房地产城市也按照不同情况，一二三线分一分，我们把纽约、旧金山分到一线城市，洛杉矶算一线吧，其他口岸城市算二线，波斯顿开始，这个口岸城市可能有进出口口岸，而且是中国人耳熟能详的二线城市，二线城市现在收益大概可以达到5%左右，这个资金成本不会有，不到5%就行了。这个还有一些三线城市崭露头角，丹佛、达拉斯、奥兰多等这些城市，这些成了新的比较热的投资，这些城市投资回报率达到6-7%，当年我们进市场的时候也是6-7%。你作为业主去出租，不是去住，所以一线城市可以找个别项目，二线城市可以找普遍一点的，三线城市要关注。最近我们投两个城市就是非常好的，一个是西雅图，西雅图机会增长非常快，所以出租房市场非常大；第二奥兰多，我对奥兰多很熟悉，我看到几个数据以后就下决心了，所以投完第一个项目，第二个项目就开始了，奥兰多一年接待游客数六千万，相当于奥兰多一个人要接待二百个人，所以我们做的项目做完输出，输出数字比我们预想的要多，一平方米就多了五毛钱，所以我们第二个项目赶紧上。第三就是我们想来想去还是继续做出租公寓，有的用房买的特别好。但是主要的主体还是出租，同时写字楼，写字楼市场有些问题，尤其在纽约，告诉我一个事情，他们买了GE的办公楼。前面做成全球，而且租金还可以，提了一个就是分成，就是你的销售量，结果这样就发大财了。每年苹果旗舰店销售量极其大，但是写字楼不行，最大的咨询公司说租赁面积年年减少，因为新的办公形式在变化，现在六个人一个办公室，就影响了这个公司整体的租赁情况。

最后一个问题就是我们抗风险策略是什么？美国市场风险大概分两类，一类是系统性的，一类具体项目的风险，系统性风险第一就是加息，我们把加息最高限设到4%，现在2.5-4%，还有1.5%的空间，按照他每年加四次，每次加0.25%；第二汇率，现在看来汇率是会有起伏，但是总体来说相当于人民币来说汇率是很低的，因为按照经济学家的潘基明的说法明年保持7.8%就不错；第三政策性，政策风险美国也有。比如纽约，今年美国财政部为了洗黑钱就对于三百万美金以上在曼哈顿买房，一百五以上在迈阿密买房，还有一百万美金，如果用公司形式，用公司名义来买，要追究到每一个个人，自然人的资金来源，这样美国纽约就出现了大量的买房热。另外就是经营策略要有所改变，从完全购买，当时口号就是低于20%的要并购，因为现在我们是买和开发相结合，再到我们开发对于购买产品你改造一下你的公寓。你可能投一块钱，可能现在可以多出三毛钱，看起来好像增长不多，但是三天就把三块钱收回来了。所以边际效应很重要，随着市场变化，总的来说风险控股都在发展，这个就是说我们所必须的经验和我们对于当前的一些想法。谢谢大家。

来源：源于在中国房地产俱乐部第十一届京津论坛上的讲话