年底交替，业绩汇报、新合作签约、工作规划部署将李凌的工作时间全部分割。在约定的采访时间，李凌匆匆赶来，坐在会议室，稍稍放松一下自己。

经典的黑色西装，搭配白色衬衫、细框眼境，李凌看起来精明又干练，再加上他风趣幽默的语言，便让人觉得十分随性。

履新世邦魏理仕（CBRE）中国区总裁近三个月的李凌，已经正式成为这家全球性商业房地产服务与投资公司在中国区域的掌舵手。在他的领导之下，世邦魏理仕中国区可为客户提供包括顾问与交易服务、资产服务、投资与资本市场、估值及咨询服务等在内的一系列顾问服务，取得了瞩目的业务增长与卓越的客户口碑。

这得益于他在商业地产领域的丰富经验。据其员工介绍，李凌已深耕商业地产领域超过18年。

外资闻风而来

李凌的职业生涯中，创造了诸多亮眼成绩。他的得意之作之一，是在去年11月帮助凯德收购“双子塔”项目，创造了上海大宗交易史上外资收购单体体量及交易金额两个记录。

这同样是凯德收购史上浓墨重彩的一笔，也是凯德在中国收购兼并的缩影。有统计数据显示，凯德在中国的资产价值已达到482亿新元（约合2411.74亿元人民币），占比集团管理资产的41%，有近560万平方米的项目储备。

其实，凯德只是外资进入国内大宗交易的冰山一角。据李凌介绍，2018年，进入中国房地产市场的外资大大小小上百家，投资额在750亿-800亿之间，同比增长超过60%。

 “外资表现这么活跃，一部分原因在于供应量的相对增加”。李凌解释称，当开发商资金、现金流充裕的时候，不会着急卖资产。“如今，由于偿债高峰期的来临，开发商不得不出售旗下的资产以回笼资金。外资正好一直关注中国房地产市场，恰逢这样的机会才抓紧时间布局”。

“去杠杆”贯穿了2018年，使国内流动性大为降低。李凌说，“如今，国内开发商已经意识到，价格不可能疯涨了。大家基本上都要把手插在口袋里，去摸摸兜里还有多少钱：有多少钱可以花，有多少钱不能花，有多少钱需要还。”

然而，频繁的外资投资动作正好发生在中国房地产市场深度调整的时间节点。

《2018中国商业地产市场年报》指出，2018年中国商业地产整体表现回落，商办市场投资、新开工、销售面积均同比下降，供应过剩压力仍存。

房地产行业下行，有业内人士认为外资或许是以“抄底”心态来华投资，但李凌否认了这种观点。“抄不抄底看价格，我不认为如今出售的价格是低价出售，这是一种正常的市场价格。实际上，北京、上海等一线城市的物业不仅没有降价，还有微幅的上升，只是与前一年相比，涨幅没有那么快了。”

李凌进一步表示，外资已经不是像10年、20年前那样以投机的眼光来看中国房地产，而是用很成熟、很稳健的心态，来投资长期、稳定的、合理的市场价值。“尤其是在北上广深等一线城市，已经形成一个相对比较成熟的房地产投资市场和投资目的地。外资看好核心商业地产的长期投资价值”。

凯德总裁（中国区与投资管理）罗臻毓曾明确表态称，中国房地产还有很多年可以做，不管是住宅地产还是商业地产，尤其是持续看好中国商业地产前景，“我们设立了不同的基金，以保证资产规模的扩大和持续开发。”

商业地产未来可期

“未来10年，我同样十分看好商业地产的投资价值。并且，商业地产终将从黄金时代转入白金时代”。与外资的积极乐观一样，李凌对商业地产发展积极看好。

“我国商业地产才开始20年左右，真正高速的发展期只有过去的十年，而发达国家在这个领域已经发展近半个世纪”。在李凌看来，国内的商业地产还是一个学生。

过往交易数据佐证了这一说法。在2018年，国内的大宗物业成交的总金额大概在2500亿人民币，美国是4000多亿美元（约合2.5万亿人民币），规模相差10倍。“无论从发展时间还是规模来看，我国商业地产发展的潜力巨大”。

若从国内因素来看，中国作为一个人口大国，“人”无疑是拉动房地产产品需求的“马车”之一。按照中共中央、国务院规划，到2020年，我国城镇化率达到60%，户籍城镇化率达45%，1 亿多农村人口进入城市。

与此同时，党的十九大报告提出，要以城市群为主体、构建大中小城市和小城镇协调发展的城镇格局。如今，都市经济圈的发展正引领中国经济发展的主方向，并成为辐射带动相关区域经济社会发展的龙头。

在京津冀、长三角、大湾区三大经济圈，对人才、资源、资金的“虹吸效应”已经显现。李凌表示，“无论是城镇化中进城的人，还是经济发展吸引进来的国内外人才，对房地产产品都有实实在在的需求。”

此外，房企的多元化探索，也将加快商业地产的发展。李凌认为，由于房地产市场的变化，以及互联网、物联网等信息技术的助力，长租公寓、物流地产、物流设施、数据中心等类型的房地产产品应运而生。“房企不再单一专注于住宅领域，开始尝试做长期经营、有收益率的商业项目。多元化产品的出现，对商业地产也是一种利好。”

李凌希望借助商业地产蓬勃向上的东风，加速大力推进世邦魏理仕业务的本地化。“我希望将我们国际优质的资源、经验，更多的与本地市场实际相结合。为市场、为国家、为客户，提供更优质、更全面、更深入的服务”。

对于2019年的展望，李凌笑称，“工作之余，希望让员工们荷包能再鼓一点，让员工看到我，都再开心一点”。