文 / 界面陕西 张伟

近日国内外很多媒体报道，由于澳洲本地居民购买力的透支、政府对外资投机的严控和移民政策的收紧导致澳大利亚房价产生了暴跌。由于此前澳大利亚针对外国人移民和投资者置业推出了一系列优厚的政策，因此也吸引了一大批中国人购买澳大利亚房产。此次房价暴跌，是否意味着澳大利亚不再是投资者的沃土，中国人还能在澳洲买房吗？

报道称，在过去50多年里，澳大利亚房地产平均价格上涨了60多倍，不少炒房客赚得盆满钵满。但是疯狂的楼市早已透支了澳大利亚人的购买力，早在2016年，就有调查称澳大利亚人的住房自有率已经不足65%，在“千禧一代”中，该数字更是只有28%。最新数据显示，澳大利亚人的住房自有率仍然在下降。

根据澳大利亚统计局公布的住房价格数据，在过去一年里，澳大利亚整体的房价水平下跌了5.1%，其中澳大利亚最繁荣的房地产市场——悉尼，更是直接下跌了13.2%。

外资承压、移民政策紧缩致房价暴跌

澳洲当地媒体把此次房价暴跌的根源归结于外资的离场。

据悉，自2016年起，澳大利亚多地开始对海外买家征收额外的印花税，特别是在悉尼、墨尔本等大城市所在的州。

据统计，在墨尔本所在的维多利亚州，一个海外买家买房需要缴纳基本印花税和额外印花税共计12.5%，悉尼所在的新南威尔士州则为12%。

除此之外，澳大利亚还限制外国购房者能持有的房产种类，如外籍人士只能购买期房和一手新房；留学生可以买房，但只能自住不得出租，签证过期后若没有身份或没有留下工作，一定要将房产卖掉。

2017年5月澳大利亚政府又向外国投资者推出了“幽灵税”，即如果投资的物业空置或每年出租不满6个月，则每年需要向政府交纳5000澳元的费用。

此外，移民政策的收紧也是造成房价下跌的另一诱因。

据英国《卫报》3月报道，澳大利亚将在未来四年内大幅削减移民数量，每年绿卡配额从原来的19万下调到16万。

除此之外，澳大利亚政府还要移民“上山下乡”：新移民政策规定，每年最少有2.3万名移民需要被安排到大城市以外地方居住和工作3年，才可取得永久居民资格。当局把墨尔本、珀斯、悉尼和黄金海岸4地，定为新移民不能实时定居的城市。

目前，技术移民和留学移民是大多数中产家庭拿到澳大利亚绿卡的主要方式。这种政策安排等于要求移民若想居住在悉尼、墨尔本等大城市，就必须要去“广大西部农村”锻炼几年，大多数家庭都将很难一步实现定居悉尼和墨尔本的规划。

房价飞涨，澳大利亚人更热衷长租房

西安工程大学教授、导演澳大利亚人斯图尔特·麦克布莱特尼告诉界面陕西，作为一个土生土长的澳大利亚人，自己到目前为止也没有在当地置业，“虽然我已经四十四了，但是仍然没有自己的房产，一方面是因为澳大利亚近年来的房价飞涨，很多人都不愿意把更多的资金投入到房产上；另外一方面也是由于租房比买房更划算，即使将来结婚，我依旧打算租房居住，这样我可以到处跑，今天可以住在悉尼，明天住在墨尔本，后天住在布里斯班、大后天还可以住在堪培拉；即使我有一天不想租房了，还可以和父母一起住，他们的房子很大。在大部分澳大利亚人的观念中，自由是第一位的，房子只是附属品。

斯图尔特表示，与自己同年龄段的人大多数都未婚，更不用提养育子女了，“我喜欢全世界跑，可能也和我的职业有关系，我希望接触到不同的文化和人群。如果有了房子，每年还要交很多的费用。我们这个年龄的人，建立婚姻关系的人很少，生育子女的人更少。有了孩子，我们就不能自由地去周游世界。我身边的朋友基本上都没有买房子，都采取了租房的方式，更经济，来去也更自由。”

自住买房，现在可以入手，但买房不能换绿卡

近年来，有一部分人希望通过置业达到移民目的。

2015年有媒体报道一位来自中国的神秘买家曾以2500万澳元(约合1.2亿元人民币买下墨尔本一套在建的豪华顶层公寓，创下澳大利亚公寓市场成交价新高。坊间流传，这套公寓的买家是一位来自西安的企业家。无论真假与否，但是西安的买主在澳大利亚置业热情高涨确是不争的事实。

西安的杨女士长期从事海外投资置业，她表示，2016年是一个分水岭，此前中国人在澳大利亚置业热情确实很高，“2016年之前，在澳大利亚买房是可以按揭贷款的，并且贷款可以享受与当地人一样的利率政策，算是比较优厚吧。但是从2016年4月份以后，贷款买房的政策不断紧缩，后期就变成了全款购买。2016年4月之前还有一种政策，就是海外客户按揭之后，通过申请可以在10-15年之内只偿还利息而不用偿还本金。但是之后这项政策就停止了，这对投资的人来说负担就比较大了。”

根据杨女士所掌握的客户数据，虽然房价暴跌，但是依然有相当一部分西安人在澳大利亚投资置业，“只是现在的形式发生了一些变化，客户更多考虑的是自持物业，而以前投资目的更明显一些且投资的比例能达到20%，现在比例就要低很多，因为要付全款。”

对于一些海外置业公司宣传的通过置业实现移民澳大利亚的方式，杨女士给予了否定态度。“置业是不能换取澳大利亚绿卡的，不光是在澳大利亚，所有发达国家买房就是买房，移民就是移民，没有办法挂钩，正常的投资是无法办理移民的。一些公司宣传的买物业可以办理移民，只是一种噱头，只有购买特定的物业，才可以办理移民，并且你购买的物业比正常的价格高出30%，这多出的钱就是办理移民所要花的费用，而且并不是真正的移民，只是帮助客户获取一种长期居住的身份。”

杨女士表示，不同国家有不同的政策，但是大部分国家实行的都是置业换取长期居住权限，“因为移民即意味着国籍的变换，而且是一定要通过语言关的。针对澳大利亚，想通过买房移民是根本不可能的，连打擦边球的可能都没有。”

“澳大利亚当地银行很乐于给中国人贷款，因为中国人的征信远高于当地人，后来买房门槛提高了，也造成一大批以此赚取佣金的从业人员的失业。从数据上看，2016年后，中国人在澳大利亚置业的数量有所降低，但是这与之前主要投资的产品为公寓有关，因为公寓类产品首付只需要10%即可。”

“虽然目前澳洲房价暴跌，但是从投资者的角度来看，也许这是一次不错的投资机会。“杨女士建议，若是自住买房，现在确实机会不错，买了房子以后不但可以保值，而且可以永久地传承给后代。