8年东南亚房产投资从业经验

带给你最新金边考察实记

我从2009年开始专注东南亚房产投资，起初将新加坡房产带到国内推广，一路看着各路国际投资客不断涌入新加坡，致使新加坡楼市日益火爆，最后新加坡政府出台18%外国人置业印花税得以降温；后来转战马来西亚，从最初大家主观判断马来西亚落后贫穷不感兴趣，到后来碧桂园为马来西亚新山市的项目在国内疯狂砸钱营销，国内投资客疯狂涌入马来西亚楼市，进而一步步推高了马来西亚面向外国投资客的投资门槛（贷款收紧、购房总价抬高等）；再到泰国旅游业兴起，泰国政府顺势降低签证门槛，刺激了国人对泰国房产的投资热情，火热程度空前绝后，国内各移民中介、甚至香港保险从业大军都加入了推广泰国房产的行列，导致曼谷核心地段公寓单价涨到七八万人民币；直到2016年，早年跟我投资新加坡和马来西亚房产的几个客户跟我聊到柬埔寨，结合我多次赴柬埔寨金边实地考察，我想对这些年在国内错过房地产投资暴富机会投资客们说一句：你们的春天来了，顺着中国走过的路，跨国别、跨资产类别去寻找，柬埔寨这个国家大概率会复制中国已经取得的巨大成功，相信柬埔寨的投资表现会让你们的财富有质的升级！

世界已经变了，如果你跟以前的我一样，认为柬埔寨很贫穷、很落后、很破败不堪，那我建议你看完本文，我们一起去看看真实的柬埔寨首都——金边

1金边市最核心区域：新的正在日以继夜的崛起中

以上照片是金边市东部四臂湾水域，上、下湄公河，洞里萨河及百色河三江四水的交汇处，属于金边市最核心区域，柬埔寨国会、外交部、Naga赌场、环保局、澳大利亚大使馆、金边会展中心、准备开工的李嘉诚投资的未来亚洲最高双子楼（目前最高的是吉隆坡双子塔）133大楼、以及喻为“金边陆家嘴”的钻石岛特区均在此处，第三张照片是位处此区域，目前正在打地基的金边香格里拉酒店项目工地。

以上是我在东横INN酒店顶楼拍的全景图，为方便大家看，用文字做了标注。

2“金边陆家嘴”钻石岛特区到处都在大兴大建

以上几张照片是我在钻石岛上一路拍过来的，到处大兴大建，一片欣欣向荣的景象。

自中柬两国建交以来，一批又一批来自中国的援建队伍来到金边，和当地人合力建设金边。无论是柬埔寨的国家基础设施建设（柬埔寨的路、桥、水、电等涉及民生的基础设施几乎都是中国援建的），还是国家形象工程建设（中国援建的柬埔寨国家综合体育馆，以支持柬埔寨承办2023年东南亚运动会），中国建设大军全面嵌入了柬埔寨的官方和民间，这忙忙碌碌的景象，像极了80年代初建阶段的中国深圳！

3首相府所在老城区的发展也不甘示弱

以上两张照片是金边市政治、国防、金融中心区域，上图中是首相府，左前和右边首相府名为“友谊大厦”，是中国援建的，左后那一栋是日本援建的！首相洪森在右边中国援建的首相府办公，非常亲华！首相府前面的空地待建商业写字楼！

过去多年中国都是柬埔寨最大投资来源国，中国对柬埔寨的影响越来越大。柬埔寨的经济增长非常强劲，对柬埔寨这个价值洼地的投资，绝对是正当时，包括亚洲开发银行“年度经济展望报告”都认为，目前最被看好的亚洲新兴国家就是柬埔寨！

4Naga赌场带动博彩业的发展，金边未来值得期待

以上照片是金界娱乐城（Naga赌场），是柬埔寨首都金边地区唯一合法的赌场，政府承诺从1995年到2035年，金边方圆200公里内唯一一家赌场，独家垄断，70年赌场牌照。

赌场这一片是整个柬埔寨金边最黄金的地段，洞里萨河和湄公河交汇处，顶级地段和景观，周边环绕的是国会、外交部、大使馆、133世界第一高双子楼、会展中心等，这一片的豪华公寓项目均价2万人民币左右，这种地段都是整个城市甚至可以说是整个国家的稀缺资源，随着旅游接待能力的上升和博彩业的发展，绝对不会比我们澳门的核心地段便宜，拥有巨大价值投资空间，未来的5—10年升值潜力不容小觑。

5整个柬埔寨金边市中文普及率非常高

以上照片是金边随处可签的中文招牌，在金边，中文普及率很高，柬埔寨当地年轻人，会中文的比不会中文的就业机会多很多，而且工资待遇也要高！

6非常国际化，在金边的欧美人占比很高

整个金边金边外国人非常多，尤其晚上再湄公河沿岸的酒吧街，清一色欧美人，整个外国人占比大概为城市总人口的10%左右，金边跟大家想象中不一样，是一个非常国际化的城市，这得益于柬埔寨开放的投资政策，还有美元的流通率，柬埔寨的一切几乎都在用美元计算，在街头叫个“突突车”，小店里买个口香糖，再外面随便吃个面，都是美元结算。只有小于1美元（1美元等于40000瑞尔）的找零时，才会使用本地货币瑞尔。一般的游客如果不多光顾小摊贩，恐怕连本币的样子都看不见。

最后：我的金边印象

简单总结一下我看到的柬埔寨金边：生机勃勃，活力满满！到处大兴大建，几乎全是年轻人，欧美人士超级多！中文普及率很高！人很友善，张张面孔都发自内心的微笑！消费有点贵，随便吃个早餐都几块美金。最核心地段房价均价2000美金，租金回报保守8-12%，公寓和写字楼急缺！2015年至今建成第一批的项目加上目前在建的项目都数得过来的！

另外，柬埔寨房产有一个很特殊的现象：我做了这么多年的海外房产，大多数国家的房子你买了就跟开发商没关系了，后续租售和维护需要自理或委托中介！但在金边，核心地段非常不错的项目开发商都提供包租服务，你不包租也几乎没有额外折扣！为什么？这映射出当地房产市场非常活跃，国际炒房客早已涌入，开发商无利不起早！在兑现6，7个点的租金回报的同时，开发商还有赚！

总之，柬埔寨虽然暂不富裕，但它现在正处于举国之力发展经济的阶段，外来投资政策足够开放，吸引了新加坡、日本、韩国、马来西亚、台湾、香港和我们大陆人，也吸引了很多欧美人来当地经营实体，意味着对于柬埔寨现阶段的房产来说，除了一部分有投资实力的本地人购买外，目前主要的购买者大部分是来柬埔寨经商淘金的各国商人以及在柬埔寨设立公司的跨国企业的中高层，再有就是各国在柬埔寨的领使馆的官员等等。另外，国际炒房客正加快步伐涌入中，资本都是逐利的，更何况是没有外汇管制、以美元结算的柬埔寨。另外，当地平均年龄27岁，比我们深圳还年轻，随着经济的发展，人口由农村向城市转移，以及收入水平的提升，这个也是后续可持续的庞大需求，保证了早期投资者的退出，所以获利退出也是相对有保证的。